IT思维

文/蓝鲸教育|高頔

10月25日，胡润女富豪榜发布，碧桂园的杨惠妍以485亿位居第二位。

然而，鲜有人了解到的是，碧桂园最初是靠教育地产起家的。22年前，杨惠妍的父亲杨国强接手了一个烂尾房产项目，而他通过与北京景山中学合作开办广州碧桂园学校，成功盘活了楼盘，成就了“名校救市”的说法。

谁也没料到，此后通过教育资源为楼盘增值的风气愈演愈烈。据了解，如今学区房会比周边同等房源高百分之二十，而其中更为夸张的是，海淀一流一类小学学区房价格能比一流二类小学的价格高出2万。

时至今天，碧桂园的教育业务已经在准备上市，地产界跨界教育已不足为奇。而另一面，以新东方为首的教育企业也在跨界地产，试图探索社区教育。教育地产这条赛道上势必会出现更多的选手，变得越来越热闹。

下一个蓝海

古有孟母三迁，今有择校而居。住房与教育一直是很多家庭的“痛点”，也成为商人逐利的角逐场，而二者的交集点——“教育地产”，越来越成为兵家必争之地。

最早在1994年，房地产商碧桂园与北京景山中学合作开办广州碧桂园学校，成功盘活了顺德的一个烂尾房产项目，同时，杨国强也成为教育地产领域第一个吃螃蟹的人。时间转至2015年，碧桂园首席财务官及执行董事吴建斌明确表示，“公司已经将碧桂园的教育产业在内部进行方案调整，一定要完成上市。”据了解，碧桂园已经成立工作组在推进教育板块上市工作，分拆上市后，“估值预计超过30亿元。”

和碧桂园相似，海亮地产也是K12教育模式的实践者。海亮集团早已于去年7月拆分教育业务成功登陆美国纳斯达克，融资2000万美元。另外，不仅仅是碧桂园、海亮地产，万科也曾经传出要将教育业务拆分独立上市的消息。

看来，教育资源的支持的确给房地产商带来了众多可见的利益。而近年来，“教育+地产”领域动作更加频繁，二者的融合发展已经逐渐走出了早先简单合作的模式，变得越来越深入与成熟。

如今，通过设立教育基金布局教育的方式已逐渐增多，比如今年6月，阳光城拟投入2亿元，与深圳新奥投资基金管理有限公司成立基金管理公司以及共同成立教育产业并购基金，要在幼教领域展开合作。未来阳光城将加大对幼教行业的整合和收购，形成 “幼儿园孵化基地”,  为旗下地产项目和社区增加附加值。

俞敏洪：要做教育版“万达”

社区教育是教育地产领域中最值得关注的方向。今年7月，《教育部等九部门关于进一步推进社区教育发展的意见》出台，为中国社区教育的发展奠定了政策基础。

今年10月万科宣布探索社区教育新模式，要与机构合作实现共赢。当天新东方教育科技集团副总裁徐健表示，新东方也在积极探索实践社区教育，将利用新东方大量优质教育资源，打造适用社区教育的高品质教育产品和服务。

事实也正是如此。今年1月，新东方宣布将在全国范围内与商业地产联手建立大型教育综合体，要做教育版“万达广场”，它将由教育核心、教育服务、商业配套三部分构成。据了解，新东方要建立的教育综合体目前已在武汉试点，落成后，近15000名新东方学员一年后将迁入学习。当时还未任命为新东方CEO的周成刚表示，这是新东方23年里所进行的一次“重大尝试”。

而这也并非空穴来风。2013年新东方成立20周年庆典之际，俞敏洪就宣布正式启动“教育生态圈”战略，力求突破新东方传统的主营业务，在线上线下同时布局以培训为教育核心的全产业链业务，“教育综合体”就是其中非常重要的战略规划。2014年，新东方成立了一家负责商业运营的子公司北京东方和力投资发展有限公司（下称“东方和力”），和新东方其他品牌不同的是，东方和力的股东、员工大多具有商业地产背景。

东方和力的工商信息

值得注意的是，今年10月21日，东方和力完成了一次工商变更。经营范围方面，明确增加了销售日用百货、声乐培训、餐饮管理等。显然，新东方在朝着教育综合体的方向又低调地迈进了一小步。

双赢 

教育地产缘何让人趋之若鹜？

俗话说，哪里有痛点，哪里就有商机。孩子的教育问题一直是影响购房决策最重要的因素之一。古有孟母搬迁，今则有一掷千金，只为买一个破旧的学区房。据克而瑞研究中心报告显示，一线城市94%的购房者置业时会考虑学区概念，92%的置业者会因子女就学问题而重新购房，45%的人以教育为购房首要因素，认为教育因素不重要的购房者只占了7%。

另外，房地产行业也需要寻找新的利润增长点。据一项报告显示，房地产市场正逐渐从增量市场转向存量市场，预计未来几年内企业的业绩增速将会放缓。也就是说，未来，房地产行业的竞争不再是增量的竞争，而更多是存量的竞争。那么，如何盘活存量资产就成为每个房企必须面临的问题。

而继旅游、餐饮产业等，教育行业可以成为房地产新的利润增长点。数据显示，2015年上半年，万科、绿地、保利、招商、碧桂园5家龙头房企净利润率分别为9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。与教育行业相比，地产净利率普遍较低。

对于教育公司来说，利益同样可观。据了解，从2012年开始，枫叶教育以轻资产模式发展，由地方政府或发展商兴建校舍，枫叶只负责管理管理。这种轻资产模式则大大减轻了公司对资金的需求和建设投资的风险，扩张速度大幅提升。据枫叶教育招股书显示，在资产投入量级上看，兴办一所学校，重资产投入需2亿元左右，轻资产投入则仅需要1000万元左右。

总体来说，教育与房地产商的合作是一件互惠互利的事情。让有力的出力，有钱的出钱，开发商与学校达成最优资源组合。

利益与情怀

但是，看似双赢的局面也正面临一些问题。

最重要的就是来自房地产与教育行业本身的冲突。正如前文所述，房地产商是一个快速追逐利益的行业，跨界是为了借助教育资源以提升自己的产品附加值，寻找新的利润增长点，而教育则发展缓慢，需要长期投资，也需要更多耐心。那么，当利益遇见情怀，如何保证教育质量的水准？

不过，必须承认的是，教育行业的确与房地产主业相当契合，二者的结合若能达到资源的最优配置，“钱景”必然可期。可以看到的是，如今，无论是房地产行业，还是教育行业，已经有一大批企业在教育地产这条路上不断探索着新的可能性。尤其今年以来，房地产商与教育类公司纷纷在“教育+地产”的路上继续深入布局，设立教育产业基金、建立学校、探索社区教育。

也许有一天，当地产遇上教育，杨惠妍会与俞敏洪达成合作也未可知。