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记者/宋巧静

11月19日，“第四届外滩国际金融峰会”于在上海举行，万达集团董事长王健林出席并演讲。

对于如何保持城市的价值，王健林认为，城市的核心价值是商业，是商业繁荣，但是好空气是城市价值的核心要素。他呼吁：“决策者不要简单认为多建一些地铁、写字楼，多搞一些金融中心这个城市就有价值了，不一定的。人口一旦净流出，城市的繁荣就开始走下坡路了。”

演讲前，王健林还调侃道，你们给我和马云起的外号“马王爷”，会让人误以为是姓马的王爷，以后要叫“王马爷”。

以下为王健林演讲实录：

王健林：尊敬的郭董事长，尊敬的各位嘉宾，我想根据会议的主题讲一下城市价值。我想简单讲三点：

第一、城由市兴。城市是怎么来的?城市的来由是有争论的，经济学当中还专门有城市学。我认为城是由市而兴起的。有市场和商业的繁荣才带来了城市的扩大。比如说扬州、上海。明清时期的扬州，因为盐茶贸易的聚集，很多商人都在那里做生意，所以就形成了很大的城市。

最鼎盛时期，一个扬州就占了全国贸易的1/5，当时根本找不到上海。后来因为海运兴起，大家觉得把货运到上海更方便，做生意的多了，贸易多了，上海繁荣了。其实世界各国城市都是如此。哪一个城市被称之为“世界城市”或者世界中心城市，无疑不是因为商业繁荣带来的，不会是因为别的。这是我的第一个观点，就是商业繁荣决定城市的价值。

第二，城市的核心价值是商业，是商业繁荣。

1.现在一般人说地段好，说地值钱。他是指什么呢?说这个地方是“黄金地段”“钻石地段”，基本上都是指土地处于核心商业区，所以这个地方就好，地价就贵。当然居住区环境很好房价也会很高，但不会说它是“钻石地段”“核心区”。

上海的“钻石地段”也就是一个中心：淮海路、南京路，三个副中心：徐家汇(13.780, -0.08, -0.58%)、五角场等等。所谓的中心、副中心就是看商业聚集度、繁荣程度。所以城市要搞清楚自己的核心价就是创造商业繁荣，维持商业繁荣。当然还有另外一个指标就是人口的聚集，人口持续流入以维持商业繁荣。

刚刚讲到“全球城市”也是如此。像巴黎、香港、东京、北京、上海这些地方都是如此。城市的核心价值就是商业地段。

2.城市辐射力也是由商业价值决定。一个大的城市会产生辐射作用，带动周边区域的发展。整个长江三角洲就是由上海这个城市带动的，因为商业繁荣，辐射到整个长江三角洲，大概有十五六个城市，他有辐射力，这个辐射力基本上就是由这个城市的商贸活动决定的。

不是由这个城市的GDP、财政收入决定的。主要是靠商贸活动来决定这个城市有没有辐射力。比如说我们旁边最近的两个例子，一说江苏省的中心城市，如果说讲GDP的话一定是苏州。但是为什么大家一说江苏的中心城市是南京而不是苏州呢?我想把这些问题搞清楚了，有利于我们的决策者，有利于企业家，共同决定如何创造、维持这个城市的繁荣。就是用总书记的话来讲，不能唯GDP论，城市、地区的繁荣就是要很好的研究这个问题。

第三、如何保持城市的价值?城市是有价值的，核心是商业价值，如何使城市持续保持它的价值，而不被淘汰呢?其实历史上，很少有一个城市持续几百年、几千年的维持其繁荣，维持其中心地位。

过去中东欧，古罗马多厉害，历史上有很多中心城市都是非常厉害的，再往几百年前扬州比上海厉害多了，一直是在转移的，为什么转移?就是因为这个城市中心价值转移了。我纯粹从商业角度来说：

1.要合理的商业布局。创造商业价值首先要有一个合理的规划。而不是说，建的越多越好，这个多和少是有一个平衡点的。就是一定要有合理规划，不仅是商业中心，包括写字楼宇，包括其他服务商业类的设施都有一个合理的点。中国的古代哲学、儒家哲学，核心就是两点。

竖着讲中庸，不偏不倚，横着讲平衡。我举一个例子，比如说沈阳市有一条青年路，这一条大街上布局了数百栋写字楼，三十多个购物中心，其结果就是现在这条街很惨淡，并没有繁荣起来。所以说它并不是布的越多越好，而是合理的布局，还要根据现代交通的拥堵程度，还要进行分散。

2.创造一个优美的环境，城市商业价值是在商业、写字楼、金融贸易交易广场等等。但是你看凡是城市当中靠着河、湖、绿地的这些楼宇、地段更值钱。就好象现在郭广昌先生所打造的BFC一样，为什么这个地方牛?就是沿着黄浦江，上海最值钱的是可以看到黄浦江。

在中心绿地旁边的也值钱，这说明现代城市的商业价值除了布局之外，人们还是希望在这个城市里有更加优美的环境，疏密有度。当然还有交通方便。也就是说创造一个优美的环境也是保持城市商业价值的重要方面。

3.好空气是城市价值的核心要素。以前这个是忽略不计的，但是最近这几年成为了一个城市价值的重要因素。现在麻烦了，北京、上海这两个核心城市空气不太好。

不要小看这个问题，由于空气不好，城市的商业价值就在逐渐的流失。如果持续不好，优秀的人才和公司就走了，好的公司就搬了，科研人才、金融机构、贸易公司也许都走了。

所以在当前中国，我为什么讲城市价值，希望城市的经营者，特别是核心决策者要把治理好的空气当做保持这个城市核心价值的要点来抓，要真的下决心抓，要不然的话，真的是很麻烦的。

所以我借此机会也呼吁一下，现在中国很多城市都有空气这个问题。所以决策者不要简单认为多建一些地铁、写字楼，多搞一些金融中心这个城市就有价值了，不一定的。人口一旦净流出，城市的繁荣就开始走下坡路了。

谢谢大家。