IT思维

◆ Randy（左），90后，“无界空间”创始人，毕业于常青藤名校康奈尔大学。右为合伙人韩昕锜。二人是校友。

文| 铅笔道 记者 王方
►导读：

去年12月，Randy开始关注“联合办公空间”（共享办公）生意，原想小打小闹，但在今年4月份时，受到了前万科高级副总裁毛大庆刺激，走上了融资扩张之路。

Randy深深记得是4月份的某天，他参加leancloud举办的一个小派对，现场来了许多创业者。也就是当晚，Randy得知毛大庆要做跟他相同的事儿——联合办公，且投资方均为业内大咖，如真格徐小平、红杉沈南鹏、创新工场李开复… …

第一反应，他的脑子里冒出三行字：“我靠，怎么办，要完了。”

他抓紧时间融资，四处见投资人。幸运的是，融资在5月份便敲定：“无界空间”获得440万元天使投资，投资方为梅花天使、经纬创投、青山资本。

7月25日，“无界空间”开业，面积1000平米，一周后入住率达70%。接下来数月，另一批创业团队相继入驻，其中包含硅谷著名孵化器500Startups。9月份，Randy在望京拿下两处新场地，面积分别为1400平米、2700平米。

◆ 位于百子湾路黄木1号院的无界空间

运营半年后，到明年1月份，Randy预计一共将拓展4处新空间，工位数约1500个，总面积在10000平米左右。

注：Randy已确认文中数据真实无误，铅笔道愿与他一起为内容真实性作背书。

三元桥，Randy打开出租车的门，一脚正要跨上去，电话来了。电话那头是梅花天使合伙人张筱燕，Randy隐约有种感觉，是不是要给TS了？

5分钟前，Randy才与张筱燕聊完自己的项目——“无界空间”。5分钟后，张筱燕把Randy叫了回来，俩人坐在沙发上，开始聊TS。

“给500万，按2000万估值，如何？”
“要不400万吧。” Randy觉得稀释有些多。
“好，我们出TS，你现在签吧。”

此时的Randy有些犹豫，另一端的经纬、九合创投也在等他回复。说明情况后，张筱燕进一步表达了自己的诚意：“咱们别签TS了，直接签合同，现在给你打50万定金。”

Randy签了。但事后，经纬也没放手。最终谈判的结果是：5月份，“无界空间”获得440万元天使投资，资方为梅花天使、经纬创投、青山资本。

原本，Randy没想过融资，刺激他的是毛大庆，后者曾是万科高级副总裁。Randy深深记得是4月份的某天，他参加leancloud市场总监举办的一个小派对，现场来了许多创业者。

那天晚上，一位好友告诉Randy，毛大庆也要做联合办公空间，是真格徐小平、红杉沈南鹏、创新工场李开复等大咖一齐投资。听完后，Randy脑海里第一反应是冒出了三行字：“我靠，怎么办，要完了。”再一想，觉得也是件好事，可以一起教育市场。

但必须抓紧时间融资。整个4月份，他陆续找了九合、经纬、梅花天使。5月份，融资落定。此时，距离他筹备“无界空间”，已经4个月有余。

原本，Randy没想干联合办公空间，他想做的是旅游：1个P2P平台，连接游客与当地人，后者帮助游客规划行程。

去年12月，东直门一家KFC里，Randy一边吃饭，一边向好友Diana展示自己的项目。Diana听完后觉得不靠谱，建议Randy做联合办公。Diana是“Shopit购帮”创始人，后者是一个提供发现时尚和搜索工具的App，正需要办公场地。

当时，Randy对联合办公空间认识尚浅。“印象中，就是一个社区，里面有很多小团队，大家经常组织牌局、看看电影，然后请一些导师过来… …”

但没过多久，Randy主要精力全转移了过来。经调研后，Randy发现，同类的P2P旅游平台已大小冒出10几个。“已经晚了半年。”

Randy最初的想法是，做200-300平米，“无界空间”与“Shopit购帮”两个团队先入驻，再拉几个新团队，慢慢扩张。以此，他算了一笔账。“我之前在BCG（波士顿咨询公司）工作，擅长算经济账。”

他大致研究了一下商业地产，看了诸如58、搜房等二手房平台，走访许多核心地段，算了算租售比。“若按200平米计算，至少活动空间占50-60平米，其余按80%-85%的入住率，每个工位4-6平米，每个工位月租1600元。”

如此一来，月收入不过5万元，还覆盖不了成本。“成本分为几块。一是租金成本，比如6.5元一平米，200平米就是6.5*30*200=39000元。其余为运营费用，1个人按5000-6000元计算，还有水电网杂费等。收入也是几块，一是租金。二是活动、咖啡服务等，大约占总收入的5%-10%。”

到今年2月份时，Randy得出一个结论：办公面积至少1000平米，最佳面积为2000-2500平米。“以2000平米为例，净利润约为20%-25%。”

接下来两个月，Randy看了大约30个场地。

首先Pass掉了中关村。“创业氛围好，但是竞争很激烈，初期优势不大。”在东边，Randy倾向于东直门、三元桥两处，一个是2号线，一个是10号线，且离西边较近。“但没找到合适的物业。” Randy又陆续看了望京、三里屯、上地、国贸等地。

一日，Randy陪朋友来百子湾苹果社区参会，后者去见Cape创始人。而Randy在一旁等候，闲来无事，便去了附近的链家地产看场地。

场地就在苹果社区——百子湾路黄木1号院，一共约1000平米，军产房，纯毛坯，水泥地。“外面脏脏破破，就像厂房一般。”但位置不错，离国贸约1.2公里。接下来3个星期，Randy又考察了10几处，最终选定在百子湾。

确定地址后，Randy着手设计、装修。

在设计上，通过好友介绍，Randy找到了中央美术学院教授史洋，后者曾与OMA设计事务所参与了“卡塔尔机场城”、“多哈大学城”项目，曾被评为国内最有思想的青年设计师。

21天后，设计方案完成，整体偏工业风。“我觉得很酷。”

3月20日，Randy准备装修。“我觉得进入了创业蜜月期，团队就我1人全职，而且没找投资。”4月3日，他去了柬埔寨，本想畅游4日。

抵达吴哥窟第一天，Randy刚到酒店，放下行李坐在床上时，出问题了。施工队打电话告诉他，有20几个退休老干部来闹事，不让装修。

Randy所租的是一个师级小区，属于空军后勤部，住着大约200户退休干部。后来军队将产权转成了商业地产，租给了一家物业公司，物业又租给了Randy。退休干部们对这件事很生气，因此与军队有纠纷。

纠纷波及到了Randy，整个4月份都处于“停工”状态。“他们锁上了我们的门，不允许施工。”但令他宽慰的是，趁着这段时间，他在宣传上添了一把火，发布了一篇宣传文，阅读量1万多，一些VC接连找上门来。4月底，“无界空间”完成440万元天使融资。

5月份，Randy不断与物业沟通，又持续了1个月。6月份，Randy公司注册完毕，装修的事儿也终于处理完。“军队最终妥协，自此，再没有人打扰过我们。”

7月10日，装修完毕，第一批团队入驻。7月25日，“无界空间”正式开幕。开幕前两个月，Randy与团队一直在策划创意，“一定要一炮打响，做得越敞亮越好。我讨厌大会，无聊。我想举办一个Carnival（狂欢节），这在美国很受欢迎，活动有不同片区，大家可以选择性玩耍。”

Randy打算做一场活动，排满全天。一部分是不同主题的讲座，请大咖来分享；另一部分是展示厅，如智能硬件、O2O… …

当日，1000平米的“无界空间”来了1000人，大多都是创业者与投资人，熙熙攘攘，大门堵着进不来。演讲一共7场，其中3个与投资相关，2个与创业相关。此外，唱吧创始人陈华、红杉资本合伙人周逵也分享了各自的创业、投资经历。

◆ 周逵正在分享

大咖来了许多。有些是明星创业者，如陈华、会会创始人李翔昊、探探联合创始人潘滢等；有些是投资人大佬，如周逵、经纬创投合伙人Harry、明势资本创始合伙人黄明明、九合创投创始人王啸… …

总体来说，开幕式很成功。“前期通过预热，预约入住率达到了30%，开幕式一周后，这个数字变成了70%。再过两周，入住率达到了80%。”

◆ 开幕式后，“无界空间”的团队留影，其中包括3名全职、8名实习生以及多名帮手。

在收入方面，无界空间也在稳步增长。100多个工位，10几个入住团队，投资方多为主流机构，如梅花天使、真格基金、顺为资本… …“第一个月收入8万，第个二月收入16万，目前大约是20万元，入住率约90%。预计营业8-9个月能收回成本。”

9-10份，逐渐扩大的“无界团队”在望京签下两个新场地，预计12月初开业。一个位于望京新世界百货对面，面积1400平米。另一处就在附近，走路约7-8分钟。

“除去中关村外，我认为望京是最理想的地段。以望京SOHO为例，两年前开盘时价格为5-6元/平米，现在是8-10元/平米。我们要赶紧在这儿拿下新场地，签订长期合同。”

◆ 即将开业的“无界空间”新址

Randy将其定义为2.0版。“设计师还是史洋，依然延续工业极简风，但更有设计感。活动面积是现在的一倍，有许多小会议室，上面可以睡觉，下面拉个帘子可以开会；还有游戏厅、电话厅… …一共能放置约180个工位，每个工位定价1800元/月。”

◆ 新址的活动空间更为宽敞

年底前，Randy还在继续谈新场地。到明年1月底，无界空间将有五处新空间正式运营（含天津一处），工位数可能达1500多个，总面积约10000平米。

对“无界空间”感兴趣的创业团队，可联系18515372236（招租热线）;

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